新政下地产开发工程项目管理

本文摘要:房地产仍然是当前中国热门的话题,新的国十条的实行已过百天,全国上下的房地产市场早已再次发生了巨变,作为开发商而言,如何提升研发工程项目的管理水平,减少工程造价,是其研究的热点。本文针对涉及问题,探究了项目管理优化措施。 0章节 房地产开发项目是一项简单的系统工程,具备开发周期宽、投资金额大、面对风险多的特点。一般区分为项目策划阶段,项目设计阶段和项目实行阶段。

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房地产仍然是当前中国热门的话题,新的国十条的实行已过百天,全国上下的房地产市场早已再次发生了巨变,作为开发商而言,如何提升研发工程项目的管理水平,减少工程造价,是其研究的热点。本文针对涉及问题,探究了项目管理优化措施。

  0章节  房地产开发项目是一项简单的系统工程,具备开发周期宽、投资金额大、面对风险多的特点。一般区分为项目策划阶段,项目设计阶段和项目实行阶段。

房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者,对工程建设项目要胜总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理否有效地,密切关系到房地产产品质量优劣、工期长短、否可提供高额利润等方面,因此变得特别是在最重要。现阶段,我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验,仍未构成一个科学有效地的管理模式。

  1房地产开发工程项目管理现状阐述  当前房地产项目的管理方法主要分成四种,就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式,其是尤为广泛的管理方式,主要设置一系列的管理部门,用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式,主要管理单一项目。而事业部制,从研发到工程施工,都必需参予管理,参予财务核算,以及参予工程的明确经营。

专业管理运用较为较少,主要分担设计后的一般管理工作。然而,当前形势下,房地产开发工程项目管理形势不容乐观,其具体表现为:  1.1项目成本管理问题  无论是从项目决策阶段以及设计阶段,到房地产施工以及完工阶段,每时每刻都牵涉到到工程造价,优化项目成本管理,意义根本性。在决策阶段,一部分房地产开发企业因错误的决策,造成工程投资激增,有形和无形的投资比例大肆减少。

在招投标中,有的企业只是一味地执着耗资,忽视了实际建设中的问题,造成在实际工程施工中,护照更改量大,施工进程无法确保,从而变相地减少的工程成本,影响房地产投资效益。  1.2项目风险管理脆弱  房地产开发项目的奉贤,一般来讲无外乎七种:首先是政治风险,:即当政治环境变化后,影响涉及投资南北,所产生的房地产投资风险。接着是环保风险,即在房地产施工中,牵涉到到的噪音污染,废水回避等涉及环境影响,所面对的风险。金融风险是房地产项目研发中必需留意的风险,一般是跨国或者金融风暴,以及国家货币政策所带给的投资以及经营风险。

而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备涉及资源的紧缺,再加企业的出售能力展开对比,所带给的风险。任何房地产开发企业必需坚决信誉第一,所以信用风险是尤为注目的风险,他牵涉到到开发商和承包商,更加牵涉到到房地产企业的营销。

财务风险是企业经营必需回避的,如果企业面对相当严重的财务风险,其必定不会导致资金周转不灵,造成企业破产。最后乃是经营风险,即由于管理方面的原因,对企业导致相当严重的损失。

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如市场研究不熟知,开发商管理手段不先进设备等都会导致经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险回避的能力十分缺乏,一般来说造成工程质量得到确保,工程造价过低。  2房地产开发工程项目管理优化措施  2.1强化房地产开发项目风险管理  风险防止是指利用一定的技术管理方法来回避涉及风险,用来增加房地产开发涉及的隐密损失,确保投资方的利益。风险防止的方式一般有以下几种:  ①风险规避,所谓风险规避所指的是在风险多达投资方心中的底线时,必需采行退出投资决策涉及措施,这样能有效地回避涉及风险。

但是风险规避必然是一种消极的方法,逼不得已的情况下,才能使用,因为使用风险规避的手段,必然使房地产开发无法取得任何有可能的利润。  ②风险移往,所谓风险移往就是运用一定的防止,将一种特定的风险以其他形式移往到无形。在当前的房地产开发工程管理中,这种形式运用尤为普遍。一般来说风险移往是以两种方式来已完成,首先是签订合同,即以合约的方式,来移往涉及风险,在签订合同后,无论再次发生涉及风险,都有乙方来分担。

然后乃是保险,即通过买保险的方式,将无法预见的涉及风险来移往给保险公司,虽然这样不会减少部分成本,但是通过这种方式,尤为不利。比如当房地产项目研发过程中,遇上根本性自然灾害,或在房地产施工中因车祸而产生涉及的赔偿金等。

  2.2项目质量管理  房地产公司可以通过完备的项目管理来确保项目建设实行的质量。建筑产品不同于其他工业产品,工业产品在流水线上生产,影响产品质量的因素比较较较少,同出厂产品质量更为平稳,而建筑产品质量的影响因素很多,如人员、材料、机械、施工方法、环境等皆不会对建筑产品质量产生影响。此外,项目建设管理牵涉到了多种学科,如建筑、结构、暖通、电气、给排水、耗资、管理学等等,必须与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协商处置能力,必须对新型建材、新型施工工艺的自学、拒绝接受、应用于的能力。房地产企业于是以逐步从资金密集型南北资金密集型特人才密集型。

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可见,房地产企业的项目管理,范畴比施工、监理等企业所牵涉到的内容要普遍,考虑到问题要更加了解,因此对研发企业不应留意项目管理团队的建设,素质必需获得确保,这是项目管理胜败的基础。  2.3全面完备项目成本管理  项目的成本管理是任何房地产开发投资方注目的重点。作为房地产工程,必需强化全过程的成本管理。

必需从决策抵达,再行掌控设计中的耗资,在施工中全面实施决策阶段以及设计阶段中的耗资管理方式,按全寿命周期成本低于为原则,展开工程项目成本的掌控。所谓房地产开发项目全过程管理,其还包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及完工经营阶段。在各个阶段的成本掌控中,必需按照成本影响因子的程度大小来挑选涉及比例的措施来掌控项目成本,无法一味贪恋小便宜而忽视了整个项目中的重点掌控的涉及内容。

纵观整个项目全过程,决策阶段和施工阶段是掌控的重中之重。  在房地产开发项目投资决策阶段,必需做到成本的关键因素,从定性和定量量方面来掌控耗资成本。

所谓定性分析,即从宏观的角度抵达,大体研究项目成本涉及影响因子。所谓定量分析,是全面做到效益成本,侧重资金投资与效益比例,研究工程价值南北,从可行性报告中合理作出涉及支出,对各个施工量展开确认的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实行阶段,所以在这个阶段掌控耗资,最有适当。

首先必需严苛控制工程更改,因为每一次的工程更改都会严重影响工程成本的掌控。对于房地产开发商来讲,必需严格监督建设单位,使其严苛按图纸施工,按程序办事。对于建设单位明确提出的工程更改必需严苛做到,详细审查,对于不必须更改的内容,极力上诉,对于显然不利于减缓工程进程,而且工程中必需要更改的内容,不予请示。

然后是强化施工现场的管理,必需委派施工监理,在施工现场展开严苛的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度,层层未尽,对于不合乎工程市场需求的材料不予清理,对于施工方案必需严苛审查,明确提出不利于施工的涉及措施,借以掌控工程造价。特别是在是施工进度这一方面,必需强化监管,使建设单位能如期完成施工涉及内容,若有推迟工程进度的现象再次发生,必需作出涉及惩处。

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